La loi Climat et Résilience de 2021 a mis en place un calendrier contraignant pour les propriétaires bailleurs. À Marseille, où le parc locatif ancien est particulièrement concerné, les implications sont concrètes dès maintenant. Ce guide explique ce qui est déjà en vigueur, ce qui arrive en 2028 et 2034, et surtout comment y répondre.

Déjà en vigueur depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés DPE G (consommation > 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être loués ou mis en location. Les baux en cours peuvent se poursuivre mais ne peuvent pas être renouvelés ou reconduits.

La loi DPE 2025 — ce qui est déjà en vigueur

DPE G — en vigueur depuis jan. 2025

Interdit à la locationConsommation > 450 kWh/m²/an. Bail en cours non renouvelable, nouvelle location impossible.

DPE F — interdit en 2028

Agir avant fin 2027Consommation 330–450 kWh/m²/an. Les propriétaires ont jusqu'à fin 2027 pour rénover.

DPE E — interdit en 2034

Agir avant 2033Consommation 250–330 kWh/m²/an. Délai plus long mais les aides évoluent — anticiper est rentable.

Marseille est particulièrement concernée : le parc locatif des 1er, 2e et 3e arrondissements (Noailles, Belsunce, Panier) comprend une forte proportion d'immeubles anciens du XIXe siècle, mal isolés, avec un DPE souvent classé F ou G. C'est parmi les pires stocks énergétiques de France.

Ce que risque le propriétaire bailleur

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Bail non renouvelable

Pour un DPE G depuis 2025, un DPE F à partir de 2028. Le locataire peut rester mais vous ne pouvez pas proposer le logement à un nouveau locataire.

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Suspension du loyer

Le locataire peut demander au tribunal de suspendre le paiement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux. Cette procédure est en cours de montée en puissance.

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Impossibilité d'augmenter le loyer

Tout logement classé F ou G est bloqué en matière de révision de loyer, y compris lors des renouvellements annuels.

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Risque sur la valeur du bien

Un DPE mauvais décote la valeur marchande. À Marseille, on observe déjà une décote de 5 à 15 % sur les biens énergivores selon les quartiers.

Quels travaux pour passer de G à D/C

L'objectif réaliste pour sortir d'un DPE G ou F est d'atteindre au minimum la classe D, idéalement C. Voici les travaux et leurs gains énergétiques :

Isolation combles perdus

+2 à 3 classes DPEIntervention la plus efficace et la moins chère par m². Priorité absolue dans tout immeuble ancien.

Isolation murs (ITI)

+1 à 2 classes DPEPertinent pour les murs anciens en pierre ou parpaing — très courant dans les immeubles marseillais.

Remplacement fenêtres simple vitrage

+1 classe DPEPremier investissement visible par le locataire. Améliore le confort acoustique en prime.

VMC double flux

+0,5 classe DPEIndispensable après isolation — évite les problèmes de condensation et de qualité d'air.

Les aides disponibles pour les bailleurs PACA

MaPrimeRénov Bailleur

Jusqu'à 25 %Pour les bailleurs intermédiaires. Taux plus élevé selon conditions de ressources du futur locataire.

Éco-PTZ Bailleur

Jusqu'à 50 000 €Prêt à taux zéro, sans condition de revenus du bailleur. Remboursable sur 20 ans.

TVA réduite

5,5 %Sur tous les travaux d'isolation — matériaux et main-d'oeuvre. Économie immédiate de 14,5 points.

Déficit foncier majoré

21 400 €/anDepuis 2023 : déduction doublée pour rénovation énergétique (contre 10 700 € habituellement).

Pourquoi agir avant 2027 ?

Attendre 2027 pour rénover un DPE F, c'est perdre 2 à 3 ans d'aides cumulées potentiellement importantes. Les délais de réalisation des chantiers se sont allongés (6 à 9 mois entre le devis et la fin des travaux en copropriété). Et les aides pourraient se réduire si le budget de l'ANAH est contraint. Agir en 2025-2026 permet de maximiser le reste à charge et de minimiser les perturbations locatives.

Oui, le bail en cours se poursuit normalement. L'interdiction s'applique aux nouvelles locations et aux renouvellements. Votre locataire actuel ne peut pas être expulsé pour cette raison. En revanche, vous ne pouvez pas augmenter le loyer et le locataire peut saisir le tribunal pour demander des travaux.

Propriétaire Bailleur à Marseille — Obligations DPE & Travaux à Faire